İçindekiler
I. GİRİŞ (Kat Mülkiyeti)
Kat Mülkiyeti Kanununda ortak yerlerle ilgili yenilik ve ilaveler; faydalı olanlar (md.42), çok masraflı ve lüks olanlar (md.43) ve bağımsız bölüm ilavesi (md.44) olmak üzere üç maddede toplanmıştır. Bu ayrıma göre yapılacak işlemler farklı kurallara bağlanmıştır.
A. FAYDALI OLAN YENİLİK VE İLAVELER (KMK Md. 42)
a) Ortak Yerlerde Faydalı Olan Yenilik ve İlaveler ile Kat Malikleri Kurulu Kararı (Md.42/1)
KMK Madde 42/1’e göre; “Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” Maddenin ilk cümlesinde “kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına bir değişiklik yapamaz” şeklinde olmasına rağmen rağmen ortak yerlerin daha rahat ve düzgün kullanılmasına, bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak, bütün yenilik ve ilavelerin yapılmasına tüm kat maliklerinin oybirliğine gerek olmaksızın kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kat malikleri kurulu kararı ile ortak yerlerde yapım, değişiklik ve ekleme yapılmasına izin verilmiştir. Bu madde bağımsız bölüm maliklerinin ortak yararları gözetilerek düzenlenmiştir ve yapılacak yenilik ve ilavelerin tüm malikler için yararlı olması gerekir. Azınlıkta olan birkaç kat malikinin yararlanabileceği nitelikte bir yeniliğin ortak yere konulması, yasanın amaçlamış olduğu yararlı bir yenilik ve ilave niteliği kazanmış sayılmaz. O halde yapılacak yenilik ve ilaveler birinin bağımsız bölümünden geçiyorsa ve o kat maliki bu durumdan rahatsız olmakta haklı ise geçerli bir kurul kararı olsa da o kat maliki bu kararın iptalini isteyebilmektedir. Yargıtay 20.Hukuk Dairesi, 2019/4235 E. 2019/7317 K. 10.12.2019 tarihli ilamından da görüleceği üzere özel bir amaca ayrılmamış olan ortak yerlerin, KMK ilgili hükmü uyarınca daha yaralı, düzgün ve rahat kullanımları için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar yeterli görülmüştür. Yine aynı kararda, arsa boşluğunun park yeri olarak düzenlenmesinde ilke olarak yasaya aykırılık olmasa da bu düzenlemeden rahatsız olan kat maliklerine; gerekli önlemlerin alınması ve amacı aşan bir rahatsızlık yaratıldığında bunun giderilmesi hakkı tanındığı vurgulanmıştır. (1)
Ana taşınmazın mimari projesinin korunması ile projede yer almadığı halde ortak yerlerden yarar sağlanması amacıyla yapılacak yenilik ve ilaveler arasında denge kurmak için bazı koşullar getirilmiştir. Bu koşullar şu şekildedir;
1 - Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar ile yapılacak yenilik ve ilaveler, taşınmazın mimari projesinde ve yönetim planında özel bir amaca özgülenmiş olmayan ortak alanda yapılması gerekir. Böyle bir durumda kat maliklerinin oybirliği ile alacağı karar gerekir.
2 - Yenilik ve ilavelerin diğer bağımsız bölüm maliklerinden herhangi birini rahatsız edici bir niteliği bulunmaması ve bağımsız bölümden hakkı olduğu gibi yararlanmasına engel olmaması gerekir. (2)
Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler sayılan koşullara uygun olması halinde kat malikleri kurulunda görüşülüp bir karara bağlanır. Bu karar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. Koşullar ve karar yeter sayısı sağlanınca kat malikleri kurulunca geçerli bir karar verilmiş olacak ve bu karar tüm kat maliklerini bağlayacaktır. Bu karara karşı, toplantıya katılmayan ya da katılıp olumsuz oy veren kat maliklerinin KMK 33. Madde uyarınca hakime başvurma hakları saklı tutulmuştur.
Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler konusunda uyuşmazlık olduğunda hakim, gözetilmesi gereken hakkaniyet kurallarına göre yenilik ve ilaveleri sınırlayabilir veya belirleyeceği önlemlerin alınması koşuluna da bağlayabilir. Bu konuda dava açılması durumunda hakim, uyuşmazlığın komşular arasında olması ve yapılması planlanan yeniliklerin tüm kat maliklerin yararına olduğu hususlarını göz önüne alarak bir müdahalede bulunabilmektedir.
a) Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler (Md.42/2)
KMK Madde 42/2’ye göre; “Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. 42/2.fıkra hükmünden de görüleceği üzere, engellilerin yaşamı için ana taşınmazın ortak bölümlerinde yenilik ve ilavelerin yapılması zorunluluğu doğmuşsa ilgililerin başvurusu üzerine, kat malikleri en geç 3 ay içinde proje değişikliği için toplanıp sayı ve arsa payı çoğunluğu ile proje değişikliğini karara bağlamaları gerekmektedir. Proje değişikliği için başvuran kat malikinin ya kendisinin ya da bağımsız bölünde oturan aile bireylerinden birinin engelli bulunması ve yaşamına devam edebilmesi için onaylı projede değişiklik yapılmasının zorunlu kılması gerekir. Toplantının 3 ay içerisinde yapılmaması veya değişiklik talebinin gerekli çoğunluk ile kabul edilmemesi halinde; ilgili kat malikinin talebiyle bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuyla ilgili merciden alınacak onaylı proje değişikliğine göre gerekli inşaat, onarım veya tesis yapılabilecektir. Bu değişikliğin giderleri değişiklikten yararlananlar tarafından karşılanması gerekir. İlgili merciler, onaylı proje değişikliği taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
b) Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma (Md. 42/3)
KMK Madde 42/3’e göre; “Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.” Üçüncü fıkrada görüleceği üzere giderlere katılma düzenleme alanı bulmuştur. Bu fıkraya göre kat malikleri kurulunca geçerli bir karar alındıktan sonra yenilik ve ilavelerin yapım giderlerine, tüm kat malikleri faydalanma oranına göre katılacaktır. Faydalanma oranı hakkaniyete göre belirlenmektedir. Bu yenilik ve ilaveler ana taşınmazın konumu ve niteliğine göre tüm kat maliklerinin yararlanabileceği nitelikleri taşıdığından kat malikleri kendisinin bu yenilik ve ilaveden hiç yararlanmayacağını söyleyerek giderlere katılmama durumu mümkün değildir.
c) Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Isıtma Sisteminin Yakıtının Değiştirilmesi (Md. 42/4)
KMK Madde 42/4’e göre; “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.” 42/4. Fıkrada ana yapının ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi düzenlenmiştir. Ana yapının ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi tüm kat maliklerini ilgilendiren ve bağımsız bölümlerin daha iyi ve ekonomik olarak ısınması sağlanması açısından yenilik ve ilave niteliğindedir. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin değiştirilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar yeterli görülmüştür. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi durumunda farklı düzenleme getirilmiştir. Bu durumda kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar gerekir. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi konularında yapılacak olan ortak işlerin giderlerini, yapıdaki kat maliklerinin her biri arsa payı oranına göre ödemekle yükümlüdür. (3) Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2008/9622 E. 2008/13056 K. 22.12.2008 tarihli ilamında da ana yapının ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi konularında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan kararın gerektiği vurgulanmıştır. (4)
KMK Madde 42/5’e göre; “Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.” 5.fıkradan görüleceği üzere ısıtma sisteminin değiştirilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değiştirilmiş sayılmaktadır. Karara katılsın, katılmasın bütün kat malikleri bu değişikliğin yol açacağı masrafları, arsa payları oranında karşılamak zorundadır. (5)
B. ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR (KMK MD.43)
Ortak yerlerde yenilik ve ilavelerdeki ikinci ayrım çok masraflı ve lüks olan ilavelerdir. KMK Madde 43/1’e göre; “Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.” Öncelikle KMK 42.maddenin birinci ve ikinci fıkraları 43.madde için de geçerlidir. Yine çok masraflı ve lüks yenilik ve ilavelerin taşınmazın ortak yerlerinde, bu yerlerin kullanımlarının daha rahat ve kolay bir duruma getirilmesine veya bu yerlerde elde edilen faydanın çoğaltılmasına yarayacak nitelikte olması gerekir. O halde yine kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmaktadır. Pay ve paydaş çoğunluğunun bir kararı olmadıkça ortak yerlerde faydalı olanlar gibi çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilaveler de yapılamaz.
Yenilik ve ilavelerin çok masraflı olup olmadıkları, ana taşınmazın bulunduğu çevre ve orada oturanların gelir düzeylerine göre belirlenmektedir. Lüks niteliği ise yapının özel durumuna göre belirlenmektedir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2018/2657 Esas 2020/454 Karar 12.03.2020 tarihli ilamında; imalatların lüks nitelikte mi olduğu yoksa KMK’nin 42/1.maddesine göre faydalı nitelikte mi olduğu belirlenmeli, faydalı nitelikte olduğu anlaşılırsa nisapta KMK’nin 42/1.maddesine göre değerlendirme yapılmalı, lüks nitelikte olduğu anlaşılırsa KMK’nin 43/1.maddesine göre değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. (6)
Yine ana taşınmazın bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmaması halinde yenilik ve değişikliklerin masraflarına sadece bundan yararlanan kat malikleri katılmaktadır.
KMK Madde 43/2’ye göre; “Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.” 43.maddenin 2.fıkrasında kat maliklerinin sonradan giderlere katılmak istemesi durumunda yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkı doğmaktadır. Bu yeniliklerden halihazırda faydalanmakta olan kat maliklerinin bu istemi reddetme hakları bulunmamaktadır. (7)
C. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ (KMK MD.44)
Ortak yerlerde yenilik ve ilavelerdeki üçüncü ayrım bağımsız bölüm ilavesidir. KMK 44.maddesinin ilk fıkrasında bağımsız bölüm ilavesi için şartlar sayılmıştır. Aynı zamanda bağımsız bölümün niteliği belirtilmiştir. Bağımsız bölüm kapsamında olanlar; ana taşınmazın üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24.maddedeki yazılı yerlerin yapımı ve ilavesi bu madde içerisinde değerlendirilmektedir. KMK 44. Maddenin birinci fıkrası aşağıdaki gibidir;
KMK Madde 44/1’e göre; “Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’ üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;
Şarttır. “
a) Ana Taşınmaza Bağımsız Bölüm Ekleme Koşulları (KMK 44/1)
44.maddenin birinci fıkrasında taşınmaza bağımsız bölüm ekleme koşulları açıkça sayılmıştır, bu şartlar şu şekildedir;
-Kat malikleri kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi,
-Ana taşınmaza yapılan yeni ilavelerden sonra özgülenen arsa paylarının usulüne göre yeniden veya oybirliği ile tespit edilmesi,
- İlave edilen yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde kat irtifakı kurularak kütüğe tescil edilmesidir.
Yukarıda sayılan koşulların bir arada ve eksiksiz gerçekleşmesi gerekmektedir.
b) Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Malikinin Durumu (KMK 44/2)
Yeni bağımsız bölüm ilavelerine muvafakat etmekle beraber pay sahibi olmak istemeyen kat maliki, arsa payından azalan kısmı ilave yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettiğini resmi senet düzenlenirken belirtmesi gerekir. KMK Madde 44/2’ye göre; “Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.” Bu durumda kat maliki azalan arsa payına karşılık bir bedel isteyebilmekte ve bu bedelin ödenmemesi halinde bağımsız bölümler kat mülkiyetine çevrilememektedir.
c) Yeni Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ve Tescili
Yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmak istemeyen kat maliklerine arsa paylarından azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmesi koşuluyla yeni bağımsız bölüm, resmi senet gereği kat mülkiyetine çevrilir ve yeni malik/malikler adına tescil edilir. İlgili madde şu şekildedir; KMK Madde 44/3: Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir. (8)
II. SONUÇ
Kat Mülkiyeti Kanununda ortak yerlerde yenilik ve ilaveler; faydalı olanlar, çok masraflı ve lüks olanlar, bağımsız bölüm ilavesi madde 42,43,44 olmak üzere 3 grupta toplanmıştır. Bu ayrıma göre yapılacak işlemler farklı kurallara tabi tutulmuştur. Nitekim KMK’de düzenlenen maddeler ışığında kurallara uyularak yenilik ve ilaveler yapılmalıdır. Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler tüm kat maliklerinin yararlanmasına açık olması gerekmektedir. Yapılacak yenilik ve ilaveler sayılan koşullara uygun olması halinde kat malikleri kurulunda görüşülüp bir karara bağlanır. Bu karar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmaktadır. (9)
Stj. Av. Tuğba PESEN Antalya Barosu
Kaynakça
1. Yargıtay 20.Hukuk Dairesi 2019/4235 E. 2019/7317 K. 10.12.2019 T.
2. SARUHAN, Nimet ÖZKAN. Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklik Tasarısı Üzerinde Çalışmalar, Syf 26. basım yeri bilinmiyor : İstanbul Üniversitesi/Sosyal Bilimler Enstitüsü/Özel Hukuk Ana Bilim Dalı, 2007. 217864.
3. GERMEÇ, Mahir Ersin. Kat Mülkiyeti Hukuku. Kat Mülkiyeti Hukuku, syf 1037. Ankara : Seçkin, 2014.
4. Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2008/9622 E. 2008/13056 K. 22.12.2008 T.
5. YILDIRIM, Neslihan. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki Yeni Düzenlemeler , Syf 35. basım yeri bilinmiyor : İstanbul Üniversitesi, 2011. 287743.
6. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2018/2657 E. 2020/454 K. 12.03.2020 T.
7. GERMEÇ, Mahir Ersin. Kat Mülkiyeti Hukuku. Kat Mülkiyeti Hukuku, syf. 1068. Ankara : Seçkin, 2014.
8. —. Kat Mülkiyeti Hukuku. Kat Mülkiyeti Hukuku, syf. 1072. Ankara : Seçkin, 2014.
9. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
Comentarios