top of page
  • Avukat Fatma SARI

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Hakimin Müdahalesi (KMK Madde 33)

Güncelleme tarihi: 14 Eki 2023


Hakimin Müdahalesi

İçindekiler


I – GİRİŞ


A. KMK Madde 33’e göre Dava Açma hakkı ve Hakimin Müdahalesİ Nedİr?


Ülkemizde toplu yapılaşma zaman geçtikçe artmakta olup bu durum kat malikleri, kiracılar ve bağımsız bölümlerden yararlananlar arasında birtakım problemlere neden olmaktadır. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine iptali ve kat maliklerinin ya da onların bağımsız bölümlerinden sürekli yararlanan diğer kişilerin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri yüzünden zarara uğranılan durumlar için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. Maddesine göre dava açılabilir ve hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilir. Hakimin müdahalesinden önce kat malikleri kuruluna başvurulması gerekip gerekmediği hususunda kanunda açıkça bir düzenleme bulunmadığından bu husus tartışmalıdır. Her uyuşmazlığın mahkemeye taşınarak gereksiz iş yükü olabileceği yönünde görüşlerin yanı sıra gecikmesinde sakınca bulunan durumlarda göz önünde bulundurulduğunda doğrudan hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilmesinin daha yerinde olacağı yönünde görüşler de mevcuttur. Önemle belirtmek gerekir ki alınması istenilen bir karar veya anagayrimenkulün yönetimi, bakımı, onarımı, aidat miktarının belirlenmesi gibi hususlarda hakimin müdahalesine başvurulmadan önce kat malikleri kuruluna başvurulması gerekir. Nitekim bu hususta Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2005/2605 Esas, 2005/4913 Karar ve 12.05.2005 tarihli kararında da davacıların diğer taleplerinin de öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp değerlendirilmesi gerektiği halde, doğrudan doğruya hakimin müdahalesini istemeleri usul ve yasaya aykırı bulunmuş, davanın reddi yerine kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.


1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası


KMK madde 33’e göre; Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Örneğin ana taşınmazdaki ortak alanın hukuka aykırı işlerde kullanılması durumunda kurul kararı mutlak butlanla hükümsüz sayılacağından süre koşulu aranmaksızın dava açılabilecektir. Önemle belirtmek gerekir ki, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılacak olan davalar hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu sebeple açılacak iptal davasının süresinde açılıp açılmadığı hususu mahkemece resen araştırılmalıdır. Bu süreler geçirildikten sonra açılacak olan iptal davaları, kanun hükümlerine aykırı olmadıkça usulden reddedilecektir. Açılacak davalar Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış veya katılmamış olma durumuna göre de değişiklik göstermektedir.

  • Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olan kat malikleri kararın iptali için kararı öğrendikleri tarihten başlamak üzere bir ay içinde dava açabilirler.

  • Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat malikleri ise ancak karara karşı olumsuz oy kullanmaları ve muhalefet şerhini yazıp imzalamaları koşuluyla karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilirler.

  • Oylamaya katılıp çekimser oy kullanan kat malikleri de karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilirler.

  • Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanmayan kat malikleri kural olarak kararların iptali için davası açamazlar. Ayrıca karar tarihinden itibaren 6 ay geçmekle tüm malikler için dava hakkı sona erer.

2. Borç ve Yükümlülüklerini Yerine Getirmeyenlere Karşı Hakimin Müdahalesi Yoluna Başvurma


KMK madde 33’e göre; Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Buradan sadece kat maliklerinin hakimin müdahalesi yoluna başvurabileceği anlaşılabilir. Ancak, dava açmakta yararı bulunan veya zarara uğrayanlar kat maliki olmasalar bile hakimin müdahalesine başvurabilmektedirler. Kat malikinin külli ve cüzi halefleri, kiracılar, yöneticiler, sınırlı ayni hak sahipleri ve bağımsız bölümden sürekli olarak faydalanan kişilerde hakime başvurabilirler. O halde kat malikinin veya kiracının borç ve yükümlülüklerine aykırı davranması nedeniyle ortaya çıkan sorunların çözümü için de hakimin müdahalesine başvurulabilir. Hakim en kısa sürede tarafları dinleyerek keşif, bilirkişi tespiti vb. yöntemlerle uyuşmazlığı gidermeye çalışır.


B. Hakimin Müdahalesİnde Husumet Kİmlere Yöneltİlebİlİr?


Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda hakimin müdahalesini isteyenin husumeti kime yönelteceği uyuşmazlığın niteliğine göre değişkenlik göstermektedir.


1. Haksız Fiillerle İlgili Uyuşmazlıklarda Husumet


Haksız fiillerle ilgili uyuşmazlıklarda ortak yerlere müdahale edenlere, onaylanmış olan bina projesine aykırı değişiklik ve inşaat yapanlara, ortak yerleri amacı dışında kullananlara ve kiraya verenlere karşı dava açılarak husumet yöneltilecektir. Önemle belirtmek gerekir ki, dava sonucu bağımsız bölümde oturanları ilgilendiriyorsa ve o yer kiralanmış ise kiracı da davalı olarak gösterilecektir. Yine, ortak yerlere yapılan aykırı inşaatların yıkımı devam ederken malikin bağımsız bölümünü satması halinde husumet yeni malike yöneltilecektir.


2. Tazminat ve Alacaklarla İlgili Uyuşmazlıklarda Husumet


Ortak giderlerden ve avanstan borçlu olanlara karşı dava açılacaktır. Kat malikleri anataşınmazın ortak yerlerine bakım, onarım ve genel yönetim ve işletme giderlerine ve toplanacak avansa katılmak ve bunu ödemekle yükümlüdürler. Ayrıca kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya oturma hakkına dayanarak yararlananlar da kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludurlar. O halde genel gider ve avans borcu nedeniyle yönetici veya kat maliki alacağın tahsili için bağımsız bölüm sahibine, sürekli olarak yararlananlara veya her ikisine karşı dava açabilecektir.


3. Kat Maliki Kurulu Toplantı ve Kararlarının İptalinde Husumet


Kat malikleri kurulu toplantısı ve kararlarının iptali davasında husumet, Kat Mülkiyeti Kanunu 38. Maddesine 14.11.2007 ve 5711 sayılı yasayla eklenen fıkradan da açıkça görüleceği üzere kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı yöneltilmelidir. 5711 sayılı Kanun değişikliği öncesinde yöneticinin, aynı zamanda kat maliki olmaması halinde davalı olarak gösterilmesinin imkansızlığı nedeniyle yöneticinin davalı olarak gösterildiği iptal davaları reddedilmekte, yöneticinin aynı zamanda kat maliki olması halinde ise, karara katılan kat maliklerinin de davaya katılması sağlanmaktaydı. Ancak kanun değişikliği ile anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili işlerde KMK madde 38 hükmü ile açıkça kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebileceği düzenlenmiş olduğundan değişiklik sonrası itibari ile kat malikleri yöneticiye husumet yöneltilebilecektir. Uygulamada kat maliklerinin sayısının epey fazla olduğu düşünüldüğünde 38. Maddenin yerindeliği bir kez daha anlaşılacaktır.


C. Hakimin Müdahalesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?


KMK m. 33/1’e göre hakimin müdahalesi talebi için “anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi” görevli ve yetkilidir. Kanunda açıkça belirtildiği üzere hakimin müdahalesi taleplerinde kesin yetki söz konusudur. Mahkemece, HMK madde 114 gereğince dava şartlarından olan ve kamu düzenini ilgilendiren kesin yetkinin söz konusu olduğu hallerde, davanın yetkisiz yerde açıldığının tespit edilirse, dava HMK madde 115 hükmü gereğince dava şartı noksanlığından usulden reddedilecektir. Yetki resen araştırılabileceği gibi taraflarca da yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.


D. Hakİmİn Karar Vermesİ


Hakim, ilgilileri dinledikten sonra bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Buradan da açıkça anlaşılacağı üzere hakim, uyuşmazlıklarda tarafları dinlemeden dosya üzerinden karar veremeyecektir. Ayrıca keşif, bilirkişi tespiti vb. araştırmalar yapacaktır. Hakim karar verirken öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici nitelikteki hükümlerine göre, burada uyuşmazlığa ilişkin emredici nitelikte düzenleme yer almıyorsa yönetim planına göre karar verilecektir. Ayrıca hakim ancak Kat Mülkiyeti Kanununda veya yönetim planında düzenleme yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet ilkelerine göre hüküm kurabilecektir. Hakim tarafından verilen karar şüpheye yer vermeyecek şekilde açık ve net olmalıdır. Bu kararlar uyuşmazlığın niteliğine göre değişmekte olup aşağıdaki gibi sıralanabilir;

  • Bir işin yapılması veya yapılmaması,

  • Taşınmazın tahliyesi,

  • Tazminat ödenmesi,

  • Uyarı,

  • Yeni yönetici atanması veya değiştirilmesi,

  • Kat Malikleri Kurulu kararlarının iptali.


E. Hakİm Kararına Uyulmamasının Sonuçları Nelerdİr?


1. Hukuki Sonuçları


Hakim kararına uyulmamasının hukuki sonuçları icra yoluna başvuru ve mülkiyetin devri olmak üzere 2’ye ayrılır. İcra yoluna başvuru için hakimin müdahalesi talebi sonucunda verilen karar icra takibine konu edilebilecek nitelikte olmalıdır. Örneğin yalnızca davalının uyarılması icra takibine konu edilemeyecektir. Mülkiyetin devrine ise KMK madde 33 gereği mahkeme kararını yerine getirmeyen kat maliki, KMK madde 25 gereği mülkiyeti devre zorlanabilir. Mülkiyeti devre zorlayan yalnızca kat malikleri olabilir. Bu hususta KMK madde 25 aşağıdaki gibidir;


“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.”


2. Cezai Sonuçları


KMK madde 33/3 hükmü gereğince “Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir”. Mahkeme kararında belirlenen süre içinde kararın gereğini yerine getirmeyenler hakkında idari para cezası verilir. Hükmedilecek para cezası idari para cezası niteliğindedir. Para cezasına hükmedilmesi ilk mahkeme sonucunda verilen kararın icrasının yanı sıra istenebilecek ek bir yaptırımdır. Müdahale talebi sonucunda verilen ilk hükmün gereğini yerine getirmeyen taraf hakkında hem icra takibi başlatılabilir hem de bunun yanında idari para cezası verilmesi talep edilebilir.


F. Hakİmİn Müdahalesİnde Zamanaşımı Süresİ


Kat Mülkiyeti Kanununda hakimin müdahalesi yoluna başvurmak için bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi bulunmadığından zamanaşımı genel hükümlere tabidir. Nitekim ayni bir hakka dayanılarak yapılan hakimin müdahalesi taleplerinde zamanaşımı söz konusu değildir. Bunun yanı sıra alacak hakkından doğan müdahale talepleri için TBK 146 maddesi gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. Yine Haksız fiilden kaynaklanan eylemi nedeniyle bu kişiye karşı açılan davada ise TBK madde 72 uyarınca 10 yıllık zamanaşımı söz konusu olacaktır.


II – SONUÇ


Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan borç ve yükümlülüklere aykırı davranılması halleri ve alınan kurul kararlarının geçerliliğinin denetlenmesi KMK madde 33’te düzenlenen hakimin müdahalesi ile koruma altına alınmıştır. Hakimin müdahalesi yoluna başvurabilmek için öncelikle kat mülkiyetinin varlığı aranır. Yine KMK 18-24 hükümlerinde yer verilen borç ve yükümlülüklere aykırı davranılması nedeniyle hakimin müdahalesi talebinde bulunacak olanların bu aykırılık nedeniyle menfaatin zedelenmesi zorunludur. Her ne kadar kanunda “hakimin müdahalesi” şeklinde bahsedilmişse de basit yargılama usulünün uygulanacağı bir çekişmeli dava olarak görülecektir. Açıklanan tüm bu nedenlerle kat malikleri genel kurulunda KMK’ ya uygun bir karar alınarak uygulanması ve ilgililerin borç ve yükümlülüklerini özenle yerine getirmeleri büyük önem arz etmektedir.


Yazar/Antalya Barosu

Av. Fatma SARI



Son Yazılar

Hepsini Gör

コメント


bottom of page