top of page
  • Avukat Fatma SARI

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ÇAĞRI ŞEKİLLERİ

Güncelleme tarihi: 14 Eki 2023


Kat Malikleri Toplantısında Çağrı Şekilleri

İçindekiler


I – GİRİŞ


A. Olağan ve OlağanüstÜ KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ÇAĞRI ŞEKİLLERİ


Kat malikleri kurulu ana taşınmazın tüm maliklerinden oluşan, yönetim ve ortak alanların kullanımı ile ilgili karar aldıkları kurula denilmektedir. Kat mülkiyeti Kanununa göre kurulun hangi tarihte toplanacağı yönetim planında gösterilir. Yönetim planında herhangi bir tarih belirlenmediyse olağan toplantının hangi tarihte ve ne sıklıkta yapılacağı kanunda düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu toplantısı, yılda bir defadan az olmamak üzere; toplu yapılarda ise iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında belirlenmiş olan zamanda, yönetim planında toplantı tarihi ile ilgili bir düzenleme yapılmadığı hallerde ise takvim yıllarının ilk ayı içinde yapılacaktır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için belirlenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. O halde kanundan da açıkça anlaşılacağı üzere kat malikleri kurulu toplantısı olağan ve olağanüstü olmak üzere 2 şekilde yapılabilir. Olağanüstü toplantı kanunda da belirtildiği üzere toplantı tarihinden en az on beş gün önce toplantı nedenin de belirtildiği bir çağrı kağıdının imzalattırılması ya da taahhütlü mektupla bildirim yapılmasıyla gerçekleştirilecektir. Ayrıca bu toplantı yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemesi üzerine yapılmaktadır. Usule ilişkin olan bu şartlar sağlandığı taktirde kat malikleri her zaman toplanabilirler. Burada önemle değinmek gerekir ki; kanunun bu maddesinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı için çağrı şeklini açıkça belirtilmişken, olağan toplantılar için sadece yönetim planında gösterildiği yer ve zamanda veya her yılın ocak ayı içinde toplantı yapılacağı belirtilmiş ancak çağrı şekli belirtilmemiştir. Bu da uygulama da bazı karışıklıklara yol açmaktadır.


B. Yurt Dışında Bulunan veya Adres BİLDİRMEYEN Kat Malİkİne Teblİgat Nasıl Yapılır?


Değinilmesi gereken bir başka önemli nokta ise maliklerin yurt dışında olması veya adres bildirmemesi durumunda ne yapılacağı konusudur. Tebligat Kanunu’nda 06/06/185 tarihli 3220 sayılı Kanunu ile getirilen Kanunun Ek 1 maddesi; “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.” şeklindedir. Bu hususların dışında bir konuda yapılacak tebligatlarda bu hüküm uygulanmayacaktır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacaktır. Bu şekilde bağımsız bölümde oturana yapılan tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır. Bağımsız bölümde oturan kimsenin bulunmaması halinde de ilan panosuna asılan tebligat geçerli olacaktır. Böylelikle kat malikleri kurulu toplantısı olağan ya da olağanüstü toplantı çağrıları Ek 1 maddesi ile kolaylıkla gerçekleştirilecektir. Yine önemle değinmek gerekir ki Tebligat Kanunu Ek 1 maddesinde açıklanan adres bildirme zorunluluğu ancak bağımsız bölüm sahibinin taşınmazda oturmaması durumunda söz konusu olacaktır. Netice itibariyle kanun koyucu bu madde ile muhatabın adresinin araştırılmasına gerek olmadan en kısa sürede tebligatın yapılmasını amaçlanmıştır. Bu hususta Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, T. 22.01.2002, E. 2001/11074, K. 2002/464 sayılı kararında yurt dışında yaşayan bağımsız bölüm sahibi davacı, kendisine tebligat yapılmadan düzenlenen kat malikleri kurulunda alınan kararın iptalini istemiştir. Yargıtay, davalı apartman yönetiminin, davacının adresinin bilinmemesi nedeniyle tebligatın yapılamadığını bildirdiğini, bu durumda yönetime adres bırakmayan davacı çağrılamadan yapılan toplantının geçersiz sayılmaması gerektiğini belirtmiştir.


C. Kat Maliklerİ Olağanüstü Toplantısında Usule Uygun Çağrı Yapılmamasının Sonuçları ve Genel Kurul Kararlarının İptaLİ


Olağanüstü toplantının yapılabilmesi için usule ilişkin gerekli şartların sağlanması büyük önem teşkil etmektedir. Zira yeterli çoğunluk sağlansa bile usul şartlarının sağlanmaması toplantı kararlarının iptaline neden olabilecektir. Önemle belirtmek gerekir ki olağanüstü toplantı için gereken usul şartlarının yerine getirilmemesinden dolayı iptal davası açacak olan kat maliklerinin toplantıya katılmamış olması gerekmektedir. Toplantıya katılmayıp usule uygun çağrı yapılmadığını iddia eden kat malikleri kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. İptal davasını açmak için getirilen süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu sebeple açılacak iptal davasının süresinde açılıp açılmadığı hususu mahkemece resen araştırılmalıdır. Bu süreler geçirildikten sonra açılacak olan iptal davaları, kanun hükümlerine aykırı olmadıkça usulden reddedilecektir. Ayrıca toplantıya katılıp olumsuz oy kullanmayan kat maliklerinin, alınan karar hakkında iptal davası açma hakkı yoktur. Genel kurul kararlarının iptali için açılacak bu iptal davasını malikler diğer maliklere veya yönetim kuruluna karşı açabilir. Kararların iptalini isteyenler, kurul kararının toplantı için aranan koşullara uygun olmadığını, kat maliklerini usule uygun çağırılmadıklarını, kararın yeterli sayı toplanmadan alındığını, kararların yasaya, sözleşmeye, yönetim planı hükümlerine ve hakkaniyete aykırı olduğunu öne sürerek dava açabileceklerdir.


D. Kat Malİklerİ Genel Kurulu Kararlarının İptalİ Davasında Görevlİ ve YetVİlİ Mahkemeler Hangİsİdİr?


KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ÇAĞRI ŞEKİLLERİ'nin usule aykırı olması halinde iptal davasına ilişkin sürelerin öğrenme ile başlayacağı tartışmasızdır. Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda yetkili ve görevli mahkemeler ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Aynı şekilde Kat mülkiyeti yasasına 2814 sayılı yasa ile getirilen ek 1 maddesinin uygulanmasından kaynaklanacak her uyuşmazlık içinde sulh mahkemelerine başvurulacaktır.


II – SONUÇ


Kat mülkiyeti Kanunun, doğabilecek problemlere karşı sorunsuz bir şekilde uygulanması için kat malikleri genel kurul toplantsında alınan kararlarının usule uygun olması gereklidir. Zira usul konusunda yapılmış bir hata alınan kararların iptaline sebep olabilecektir. Öyle ki yönetim planındaki kat malikleri kurulunun olağan toplanma zamanına yönelik yer alan hükümler bağlayıcı olduğundan yönetim planında gösterilen zamanlar dışında olağan toplantı usullerine göre alınan kararlar geçersiz olacaktır. Bu nedenle kat malikleri genel kurulunda KMK’ ya uygun bir karar alınması ve uygulanması büyük önem arz etmektedir.


Yazar/Antalya Barosu

Av. Fatma SARI

13 görüntüleme0 yorum

Comments


bottom of page