Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuda uzun işlemler yapmayı gerektimeyen ve pratik kolaylık sağlayan bir sözleşme tipi olduğu için uygulamada çok sık karşımıza çıkmakta olan bir sözleşme tipi olup hukukumuzda edinmiş olduğu yer yadsınamayacak derecede önem arz etmektedir.
Bu makalede taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin şekle aykırı olarak akdedilmelerinden dolayı ortaya çıkan harici taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve bunlardan kaynaklanan ihtilaflar incelenecektir.
İçindekiler
1. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ KAVRAMI, NİTELİĞİ VE ŞEKLİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflardan birini ya da her ikisini ileride satış sözleşmesi kurma borcu altına sokan bir sözleşmedir. Söz konusu satış sözleşmesi esas sözleşme olup taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bu esas sözleşmenin akdedilmesine yönelik bir sözleşmedir. Asıl sözleşmenin henüz akdedilememesinin nedeni sözleşmenin kurulması için gereken şartların henüz gerçekleşmemiş olmasıdır.
Vaat borçlusu olan tarafın borcu, satmayı vaad etmiş olduğu eşyanın zilyetliğini ve mülkiyetini alıcı tarafa devir olup, vaat alacaklısının yerine getirmesi gereken edimse yapılacak devir işlemi karşılığında bir miktar ödeme yapmaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını da içermelidir.
Taşınmaz satış sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak; tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satış konusu taşınmaz ve nitelikleri, bedel (semen) ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir. 1
1.1 Taşınmaz Satış Vaadİ Sözleşmesinin Geçerlİlİk Şekli
İleride yapılacak sözleşme kanunen şekle bağlı bulunmaktaysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 29/2’ye göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de o şekle uyularak yapılmalıdır. TBK m. 237/2 ye göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı açıkça hüküm altına alınmıştır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Noterlik Kanunu’nun 89. maddesine göre “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler” arasında bulunmaktadır, dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenlenme biçiminde yapılması gerekmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/7 madde hükmüne göre ise taşınmaz satış vaadinin tapu siciline şerhine ilişkin bir düzenleme getirilmiştir.
1.2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, şartları taraflarca hüküm altına alınmış olan bir taşınmaza ilişkin satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasıdır. 2 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu bir taşınmaz mal olup, taşınmaz mal kavramından anlaşılması gereken ise özüne bir zarar verilmeksizin bir yerden diğer bir yere taşınması
mümkün olmayan, yerinde sabit duran mal olarak ifade edilebilecektir. 3
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 704’e göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Bir taşınmazın taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olması için gerekli olan bir başka husus ise taşınmazın tapu sicilinde taşınmaz olarak kayıtlı olmasıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şartları henüz gerçekleşmediğinden kurulması henüz imkansız bulunan asıl satış sözleşmesinin fonksiyonunu üstlenmektedir.
2. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ŞEKLE AYKIRILIK ve HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ KAVRAMI
Türk hukukunda bir sözleşmenin resmi şekilde akdedilmesi kanunun verdiği yetkiye dayanarak kanunla görevlendirilen kişinin yine kanunla belirtilen usul ve esaslara uygun olarak taraf iradelerini tespit ederek senede bağlamasını ifade etmektedir. 4 Borçlar Kanunu’nun düzenlemesine göre resmi şekil şartına bağlı işlemler; taşınmaz satışı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmazlara ilişkin vefa ve iştira sözleşmeleri (BK m. 213), taşınmaz bağışlama vaadi (BK m. 238/2) ve ölünceye kadar bakma sözleşmeleri (BK m. 512) olarak sayılabilir.
İşte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ya da taşınmaz satışı işlemlerinin resmi şekle bağlı olarak yapılmaksızın akdedilmeleri, halinde hukukta harici satış sözleşmesi dediğimiz kavram ortaya çıkmaktadır. Kanunda resmi şekle bağlanmış bulunan satış sözleşmelerinin bu şekle aykırı şekilde ve kanunla yetkilendirilmiş kişilerin katılımı bulunmaksızın gerçekleştirilmesi haricen satış olarak ifade edilmektedir.
Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi, tapu sicil memurları tarafından düzenlenmelidir. Taşınmaz satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi durumunda bu sözleşme şekil eksikliğinden dolayı geçersiz olacaktır. Bu hallerde bir nüans söz konusudur,söz konusu akit taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliği taşımıyor olsa da, taşınmaz satış vaadinin şekli ve esasa ilişkin şartlarını bünyesinde barındırmakta olduğundan geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak tahvil edilebileceği kabul edilmektedir. 5
Taşınmazlar açısından harici satış kavramı taşınmazların tapuya kayıtlı olup olmamalarına göre ikili bir ayırıma tabidir. Şöyle ki tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devrine yönelik yapılan sözleşmelerin şeklinin ne olması gerektiği konusunda Medeni Kanun’da, Borçlar Kanunu’nda ve Tapu Kanunu’nda bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla tapusuz bir taşınmazın bir satış ilişkisinin konusunu oluşturması halinde söz konusu satışın hukuki niteliği ve bu sözleşmeye uygulanması gereken şekil kurallarının ne olması gerektiği konusunda doktrinde birbirinden farklı görüşler bulunmaktadır. Uygulamada bu probleme yönelik getirilmiş çözüm tapusuz bir taşınmazın satış ve devrine, taşınır malların satış ve devrine ilişkin kuralların uygulanması yönündedir. Doktrinde bazı yazarlar, tapulu taşınmaz-tapusuz taşınmaz şeklinde bir ayrıma gitmeksizin her iki gruba dahil taşınmazların kütük dışı satışı için de haricen satış kavramını kullanmaktadır 6. Tapuya kayıtlı taşınmazların devir şekliyle ilgili ise kanunun getirdiği düzenleme açıktır. Tapuya kayıtlı taşınmazlarla ilgili BK. m. 213, MK m. 706 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri gereği söz konusu işlemlerin resmi şekilde yapılması kanunen getirilmiş bir zorunluluktur. Resmi şekle aykırı olarak yapılan tapulu taşınmazların satışları ve devirleriyle ilgili işlemler haricen satılmış kabul edilmekte olup bu tür işlemler hukuken geçersizdir.
Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ve harici taşınmaz satış sözleşmelerinin her ne kadar kanunen geçersiz sayılsa da uygulamada sıklıkla karşımıza çıktığı görülmektedir. Öyle ki bu tür sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar da fazlasıyla yargı önüne getirilmektedir. Dolayısıyla her ne kadar bu tür sözleşmeler geçersiz kabul edilse de uygulamada bu yasağa istisnai haller getirilmiş olup, bazı durumlarda harici satış vaadi sözleşmelerini ayakta tutan bir takım çözümler üretilmiştir.
3. HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİNİN SONUÇLARI
Şekle aykırılığın sözleşmeyi nasıl etkileyeceği, müeyyidesinin ne olacağı hususu da yine sözleşmenin şekline ilişkin hükümler getirmiş olan MK m. 706 ve BK m. 213’te düzenlenmiştir.
Bu sözleşmeler kural olarak herhangi bir hak ve borç doğurmayacaklardır, asıl borcun geçersiz olmasından dolayı varlıkları ve geçerlilikleri asıl borca bağlı bulunan feri hak ve borçlar da geçersiz olacaktır. 7
Yargıtay’ın konuyla ilgili bir içtihatına göre; “Diğer taraftan noterlerin tapulu taşınmazların satışına dair satım akti düzenlemesi mümkün olmayıp, sadece “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” yapabilirler. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin 3. bendi gereğince bunun dışında yapılan her türlü sözleşme geçersizdir. Örneğin, noterler satış sözleşmesini onaylayıcı sözleşme ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini onaylayıcı sözleşme dahi yapamazlar. Sadece düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Bu hususlar kamu düzenine dair olup, HMK’nın 33. maddesinde yerini bulan Türk Hukuku’nun resen uygulanacağı kuralının önemli noktalarıdır. Bir sözleşmenin geçerli olup olmaması resen hakim tarafından incelenmeli ve buna göre karar verilmelidir.” 8
Konuyla ilgili bir başka Yargıtay kararı ise şöyle der; “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterden düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartı olup, taraflar arasında imzalanan adi sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye göre taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmek zorundadır.” 9
Şekle aykırılık söz konusu olduğunda bir taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin geçersizlik müeyyidesiyle karşılaşacağı düzenlenmiş olmakla beraber söz konusu geçersizliğin türü konusunda bir hüküm, bir açıklama getirilmemiştir. 10 Dolayısıyla bu konuda doktrinde farklı görüşler ortaya atılmış olup buna bağlı olarak bir uygulama gelişmiştir. Doktrinde ileri sürülmüş olan bu görüşlerin ortak noktasının geçersizliğin sonuçlarını yumuşatmak ve sözleşmeyi bir şekilde ayakta tutmak yönünde olduğunu ifade etmek yanlış olmayacaktır.
Haricen satış vaadi ve haricen satış sözleşmeleri geçersizlik müeyyidesiyle karşılaşmakla beraber geçersizliğin sonuçları konusunda değinilmesi gereken bir diğer husus geçersiz bu işlemlere bağlanan hukuki sonuçların neler olacağı ile ilgilidir, daha açık ifade etmek gerekirse haricen satış sözleşmesine dayanarak mala zilyet olan kişilerin bu zilyetliklerinin nitelendirmesinin ne yönde yapılması gerektiği (iyiniyetli zilyet-kötüniyetli zilyet ve buradan hareketle MK m. 712 ve m. 724 hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağı problemi), ileri sürülebilecek defiler(ödemezlik defi), geçersiz bu işlemin tahvil yoluyla şartlarını taşıdığı bir başka işleme çevrilip çevrilemeyeceği, geçersiz bu sözleşmelere dayalı olarak ödenen bedelin iadesinde zaman aşımına ilişkin olarak hangi hükümlerin uygulanması gerektiği ve benzeri sorunlar karşımıza çıkmaktadır.
Uygulamada bu tip sorunlarla çok sık karşılaşıldığından ve konuyla ilgili açık bir kanuni düzenleme olmamasından dolayı bu sorulara cevap veren merciin Yargıtay olduğu ve kanundaki bu açığı Yargıtay’ın oluşturduğu içtihatlar ve kararlarıyla düzene sokmaya çalıştığını söylemek doğru olacaktır.
3.1 Genel Olarak Edimlerin İadesi
Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kural olarak geçersiz oldukları ve tarafları açısından herhangi bir hak ve borç doğurmayacakları kabul edilse de geçersiz olan bu sözleşmeye dayanarak genellikle tarafların geçerli bir sözleşme varmışcasına edimlerini ifa ettikleri karşımıza çıkmaktadır.
Geçersiz olan bu sözleşmeye dayalı olarak, satıcı malın zilyetliğini alıcıya devrederken; alıcı bunun karşılığında satış bedelini ödemektedir. Ancak satıcının malın mülkiyetinin devri için tescil talebinde bulunmaya yanaşmaması üzerine açılan tescil davalarında haricen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kural olarak geçersiz olmasından dolayı, taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilip, geçersiz olan bu sözleşme sebebiyle verilenlerin iadesi problemi doğmaktadır.
Yargıtay’ın 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı içtihadı birleştirme kararına göre “Haricen gayrimenkul satılıp da bedeli satana ve gayrimenkul de alana teslim ve bu surette gayrimenkul alanın intifaına terk edildiği ve ahiren bunlardan biri ferağdan veya teferruğdan imtina ettiği takdirde muteber olmayan bu satış zımmında her iki tarafın verdiğini istirdada hakkı mevcut ve satan aldığı parayı ve müşteri de gayrimenkulü iade vecibeleriyle mükellef bulunmuşlar ise de bir taraf vecibesini ifa etmedikçe diğer tarafı ifayı vecibeye davet edemeyeceğine binaen aldığı bedeli iade etmeyen tarafı gayrimenkulü iadeye ve icbar ve intifadan menedemeyeceği” kabul edilmiştir. 11
Yargıtay’ın başka bir kararına göre ise taşınmaz mala satıcının rızası dahilinde zilyet olmuş alıcının bedel kendisine iade edilinceye dek iyiniyetli zilyet olma sıfatı da devam edeceğinden elde ettiği semereler için kendisinden tazminat ve malı kullanmanın karşılığı olarak “ecrimisil” talep edilemeyecektir. 12
Borçlar Kanunu’nun 81. maddesinde düzenlenmiş bulunan ödemezlik def’ine dayanmak suretiyle malın satıcısı, taşınmaz kendisine teslim edilinceye kadar malın bedelini iadeden imtina edebilecektir. Aynı şekilde alıcı da ödemiş olduğu bedel kendisine iade edilinceye dek taşınmazı teslim etmekten kaçınabilecektir. Fakat Yargıtay’ın bir kararında tarafların dayanmış oldukları hakkın ödemezlik def’i değil hapis hakkı olduğunu ifade ettiği görülmektedir. 13
Geçersiz oldukları kabul edilen haricen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerin tasfiyesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılmaktadır ve bu sözleşmeden dolayı tarafların iade yükümlülüklerinin kapsamı zilyetliğin iyiniyetli olup olmadığına göre belirlenmektedir. Yargıtayın yaklaşımı da bu yöndedir. 14
3.2 Yapılan Masraflar
Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde verilenlerin iadesi talepli sebepsiz zenginleşme kurumunun işletilmesinde taşınmaz için yapılan masrafların ne olacağıyla ilgili durum da tartışmalı olup, kanunda konuyla ilgili herhangi bir açıklık bulunmamaktadır. Konuyla ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2012 tarihli bir kararında; “Davacı, davalıdan harici sözleşme ile satın aldığı daire için satış bedelinin bir kısmını ödediğini ileri sürerek, yapılan masraflar ve ödenen paraların toplamının davalılardan tahsili ile senedin iptaline karar verilmesini istemiştir. Davacı ile davalı arasında yapılan tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşmede herkes verdiğini geri alır ve geçersiz sözleşme nedeniyle uğranılan zararın tazmini istenemez. Senedin iptali ile ödenen kadar paranın tahsiline karar verilmesi gerekir.” şeklinde hükümde bulunduğu görülmektedir. Burada görüldüğü üzere davacının yapılan masraflar ve ödenen bedelin iadesi ile ilgili talepleri hususunda Yargıtay, ılımlı bir yaklaşım sergilereyerek davacı lehine bir karar vermektedir. 15
Yine Yargıtay 3. Hukuk dairesi 11.12.2019 tarihli başka bir kararında “Davacı, davalı ile yapılan 04.12.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalı adına kayıtlı daireyi satın aldığını, karşılığında davalının 8.500,00 TL elden ödeme yaptığını, ayrıca 66.500,00 TL konut kredisini davalının bizzat bankadan teslim aldığını, dairenin satış bedeline ilişkin olarak davalıya toplam 75.000,00 TL ödeme yaptığını, inşaat tamamlanmadığı için daireyi satın aldıktan sonra daire için faydalı masraflar yaptığını, bir süre sonra davalı tarafından açılan tapu iptali ve tescil davası üzerine mahkemece, adına olan tapu kaydının iptaline, dairenin davalı adına tesciline karar verildiğini, tapunun iptali neticesinde davalının, ödenen satış bedeli ve yapılan faydalı masraflar kadar sebepsiz zenginleştiğini ve bu miktarların tarafına iade edilmesi gerektiğini belirterek; toplam 109.993,84 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Dosyanın incelenmesinde, … sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ancak davalının davacı aleyhinde zenginleştiği tutar iadeye konu olmalıdır… halde mahkeme, davalıya ödendiği ispatlanan 66.500,00 TL satış bedelinin dava tarihi itibariyle ulaştığı değerinin denkleştirici adalet ilkesine göre (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın, döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretleri vs. olmak üzere en az 5 kritere göre) belirlenmesi amacıyla, konusunda uzman bilirkişiden rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi; davacı tarafından taşınmaza yapıldığı tespit edilen 1.315,00 TL’lik masrafların ise hesaplamaya dahil edilmeksizin davalıdan alınarak davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde karar vererek yapılan masrafları sebepsiz zenginleşme tutarına dahil etmektedir. 16
3.3. Geri Ödemenin Muacceliyeti ve Vade
Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan alacakların muacceliyeti ve vade hususu, şekle aykırılığın yaptırımının ne olduğuyla ilgili kabul edilen görüşe göre değişecek ve şekillenecektir.
Harici taşınmaz satış vaadi ve harici taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin hükümsüz olması gerektiğini söylemekle beraber hükümsüzlükten ne anlaşılacağı ve şekle aykırılık durumunda uygulanacak yaptırımın ne olması gerektiğiyle ilgili ileri sürülen görüşler; yokluk, butlan, eksik borç, fiili sözleşme, iptal edilebilirlik ve kendine özgü geçersizlik olarak ifade edilebilir.
Yokluk görüşüne göre sözleşme hiç kurulmamış sayılacaktır, böyle bir sözleşmeden ne bir hak ne de bir borç doğmamaktadır. Böyle olunca taraflar birbirlerinden ifa talebinde bulunamayacak olup, yokluk da her zaman ileri sürülebilen bir mefhum olduğuna göre yerine getirilen ifalardan kaynaklanan sebepsiz zenginleşme davası her zaman açılabilecektir. Ne var ki yokluk görüşü doktrinde fazla taraftar bulmayıp Yargıtay da kararlarında yokluk görüşüne yer vermemektedir. Kanaatimizce yokluk görüşünün kabul edilmesi yerinde değildir çünkü ortada her ne olursa olsun bir irade açıklaması bulunmaktadır ve açıklanmış bir iradenin kanunen getirilmiş bir şekil kuralına aykırılıktan dolayı yok sayılması kişilerin hukuka olan güvenlerini sarsabilir.
Bir diğer görüş olan butlan görüşüne gelindiğinde, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 07.04.1954 tarihli bir kararında butlan görüşünün savunulduğu görülmektedir. Bu karara göre mülkiyeti devretme borcu doğurmuş olan bir sözleşmenin resmi şekilde akdedilmemesi halinde işlemin mutlak butlan sebebiyle hükümsüzlükle karşı karşıya kalacağı ifade edilmektedir. 17 Bu görüşü savunanlara göre sözleşme baştan itibaren geçersizdir ve herhangi bir şekilde geçerli hale getirilemez, eğer şekle aykırı sözleşmeye dayalı olarak taraflar edimlerini ifa etmişlerse söz konusu ifa geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyor kabul edilmelidir. Taraflar ifa ettikleri edimleri istihkak davası ya da sebepsiz zenginleşme davası açarak birbirlerinden talep edebileceklerdir. Mutlak butlanı ileri sürme hakkı zamanaşımına uğramadığından, sebepsiz zenginleşme yahut istihkak davaları ile verilenlerin iadesinin istenmesi de herhangi bir zaman sınırlamasına tabi değildir.
Konuyla ilgili kabul edilen bir diğer görüş yumuşatılmış butlan görüşüdür. Sözleşmeye şekle aykırılıktan dolayı mutlak butlan yaptırımının uygulanmasının TMK madde 2’de düzenleme altına alınan dürüstlük kuralına aykırı olacağı düşüncesinden hareketle buradaki butlanın türünün yumuşatılmış butlan olması gerektiğini savunan bu görüşe göre; sözleşmenin geçerliymiş gibi kabul edilmesi gerekecektir.18 Yani eğer tarafların geçersizliği ileri sürmelerinde hakim tarafından hakkın kötüye kullanılması hali tespit edilecek olursa sözleşmeye geçerli bir sözleşmeymiş gibi muamele edilecektir.
Bir diğer görüş olan eksik borç görüşüne gelindiğinde, şekle aykırı bir sözleşmeye dayalı olarak taraflar birbirlerinden edimlerinin ifasını talep edemeyecek olup, ancak eğer taraflar edimlerini zaten ifa etmişlerse bu edimlerin iadesini de talep edebilme hakkına sahip olmalılardır. Çünkü bu görüşe göre ifa edilen edim ahlaki bir yükümlülükten dolayı ifa edilmiş durumdadır. 19
Ancak TBK m. 78’e göre, kişi hataya düşmek suretiyle zamanaşımına uğramış bir borcunu ifa etmişse bunun iadesini de talep edemeyecektir. 20
Doktrinde Altaş’ın da ifade etmiş olduğu üzere hatalı ifa halinde eksik borcun meydana gelmediğini ileri sürüp aynı zamanda ifada bulunmuş olan kimseyi koruma çabası içerisine girmek, eksik borcun özellikleri ile bağdaşmamaktadır, bu görüşün kabul edilmesi yerinde değildir. 21
Doktrinde kabul edilen bir diğer görüş olan iptal edilebilirlik görüşüne göre sözleşme şekle aykırı olarak akdedilmiş olsa da geçerlidir. Ancak bu sözleşme bozucu şarta bağlı haldedir, iptal hakkı olan taraf sözleşmeyi geçmişe etkili olarak geçersiz kılabilecektir. 22
3.4. ZAMANAŞIMI
Şekle aykırı sözleşmelerin iptalinin ne kadar bir süre içinde istenebileceği TBK’da açık bir şekilde düzenlenmiş değildir. Bu sebepledir ki sözleşmenin iptalini isteme hakkı TBK m. 146’a göre on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde kullanılmalıdır.
Yargıtay’ın konuyla ilgili vermiş olduğu bir kararda; her ne kadar haricen akdedilen bir satış sözleşmesi geçersiz kabul edilecek de olsa geçersiz satış sözleşmesine dayalı olarak, tarafların verilenlerin iadesi talepleri sebepsiz zenginleşmeye ilişkin TBK. m. 66 da düzenlenen 1 yıllık zamanaşımı süresine tabi olmayıp, sebepsiz zenginleşmeye değil de taraflar arasındaki bir taahhüde dayanması sebebiyle TBK. m. 125’de düzenlenen 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi tutulmuştur. Zamanaşımı süresinin başlangıcı konusunda ilgili kararda, mülkiyetin devri konusundaki ümidin ortadan kalktığı tarihin belirleyici olacağının ifade edildiğinin de altının çizilmesi gerekmektedir. 23
Yargıtay’ın başka bir kararında ise söz konusu husus hakkında verilen karar şu şekildedir; “…Davalı satıcı taşınmaz malı satış vaadi sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte alıcı olan davacıya teslim etmiş, davalı, davacının müdahalesinin önlenmesi yolunda da herhangi bir girişimde bulunmamış davacı iyiniyetle ferağın verileceği ümidini taşımıştır. Bu durum karşısında zamanaşımı söz konusu olmayacağı gibi davalının çelişkili davranışı da objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.” 24
Yargıtay’ın söz konusu içtihadı birleştirme kararı halen geçerli olup sonraki tarihlerde verilen kararlarda da zamanaşımı süresinin TBK m. 125’e istinaden 10 yıl olması gerektiği yönündeki içtihatın tekrarlandığı görülmektedir. 25
3.5. Sebepsiz Zenginleşmeye Dayalı Bedel İadesinde Faiz
Bir sözleşmenin geçerli olarak akdedileceğine güvenmek suretiyle sözleşmenin ifası için harcamalarda bulunan veya başkasıyla sözleşme akdetme fırsatını kaçıran taraf uğramış olduğu zararları karşı taraftan talep edebilme imkanına sahiptir. Dolayısıyla sözleşmenin taraflarından biri diğerine güven vermek suretiyle satışı imkânsız bir taşınmazın devrini gerçekleştireceğini vaad ederse diğer taraf buna güvenerek yapmış olduğu tüm harcamaları faiziyle beraber isteme hakkına sahiptir. 26 Bu istem hakkının temelinde culpa in contrahendo sorumluluğu yatmaktadır.
Yargıtay konuya ilişkin bir kararında taraflar arasında yapılan taşınmaz satışını şekli noksanlığı nedeniyle hukuken geçersiz saymış, davacının ödemiş olduğu satış bedelinin davalıdan geri alınmasına karar verilmiş, davacının hakem nezdinde açmış olduğu dava ile satış bedelini geri istemesi üzerine, davacının bu talebi ile davalının temerrüde düştüğünü ve hakemde açılan dava gününden itibaren kanuni temerrüt faizi ödemekle yükümlü olduğunu hükmetmiştir. 27
Yargıtay’ın faizle ilgili vermiş olduğu bir başka karara göre; haricen yapılan bir gayrimenkul satışı sözleşmesinde verilen paranın iadesinin sözleşmenin kendi içerisinde hüküm altına alındığı, buna istinaden paranın iadesi bakımından taraflar arasındaki bu sözleşmenin uygulanması gerektiği, sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceği kararlaştırıldığı, o halde ödeme tarihleri itibariyle aylık %8 faiz ile dava tarihine kadar olan davacı alacağının belirlenmesi gerektiği ve o miktara hükmedilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Görüldüğü üzere Yargıtay’ın tarafların kararlaştırmış oldukları hükümlere riayet ettiği söylenebilir. 28
3.6. Bağlanma Bedeli, Cayma Bedeli ve Ceza Koşulu
Cayma bedeli, ceza koşulu, satış bedelinin vadeye bağlanması gibi hususlar bir sözleşmedeki subjektif esaslı noktalardır, diğer bir ifadeyle objektif yan noktalar olarak ifade edilebilirler. Taraflar bu hususları sözleşmenin zorunlu unsurlarından biri haline getirmekte serbesttirler. Fakat Yargıtay’ın 1993 tarihli bir kararında; haricen yapılan bir taşınmaz satış sözleşmesinin mutlak geçersizlikle karşı karşıya kaldığından dolayı, sözleşmeye bağlanmış olan cezai şartın da geçersiz olacağına ilişkin bir kararı bulunmaktadır. 29
Bununla beraber Yargıtay’ın cezai şartı geçersiz kıldığı kararları da bulunmakta olup; örneğin az yukarıda da bahsi geçen Yargıtay HGK 15.11.2000 tarih, 2000/13-1612 E. ve 2000/1704 K. sayılı kararında; “Taraflar arasında düzenlenen hukuken geçersiz sözleşmenin 9. maddesinde “sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceğine…” şeklindeki kararlaştırma, taşınmazın tapuda ferağının verilmesi olan asıl ifa ediminden tamamen ayrı, salt, …. satış parasının iadesine yönelik müstakil bir koşul olduğu, o nedenle asli edimdeki geçersizliğin sözleşmenin bu bölümünü hukuken etkileyerek geçersiz kılmayacağı açıktır.” şeklinde bir hükümde de bulunduğu görülmektedir.
Harici taşınmaz satış vaadinin geçerli sayıldığı hallere ilişkin Yargıtay’ın kabul ettiği istisnai başkaca uygulama ve durumlar da mevcuttur. Örneğin Yargıtay, müteahhitin kendi mülkiyetindeki taşınmazın adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesine hukuki bir koruma sağlamamaktayken arsa sahibine ait taşınmazların müteahhit tarafından adi yazılı taşınmaz satış vaadi akdiyle devredilmesine hukuki himaye sağlamaktadır. Diğer yandan taşınmazı haricen satın alan alıcının taşınmaz üzerine yapı inşa etmesi ve Yargıtay’ın konu ile ilgili yaklaşımı , 3402 Sayılı Kadastro Kanunu ışığında henüz kadastrosu yapılmayan taşınmazın haricen satışı, tapulu bir taşınmazın harici satışına dayalı olarak elde edilip yirmi yıldan fazla süreyle kullanılması, hakkın kötüye kullanılmasına dayalı harici taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli kılınabileceği durumlar gibi haller özellik arz etmekte olup; bunlar başka bir makalemizde ayrıntılarıyla incelenecektir.
Yazar;
Stj. Av. İrem Nur Orbay
KAYNAKÇA
1 Surlu, M. H. (2014) Açıklamalı İçtihatlı Taşınmaz Satış Vaadi, Seçkin Yayıncılık, Ankara.
2 Bkz. Surlu, 2014.
3 Ertaş, Ş. (2012) Eşya Hukuku, Seçkin Yayınevi, İzmir
4 Altaş, s. 78; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku, s. 126.
5OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY- ÖZDEMİR, s. 391; EREN, Özel Hükümler, s. 193; AYAN, Eşya Hukuku-II, s. 179; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, s. 125; SUNGURBEY, Sungurbey-Şerh, s. 9; DOĞAN, s. 162, 163
6 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 303; Tandoğan, s. 259; Filiz Yalçın, “Gayrimenkullerin Haricen Satımı”, YD,
Sayı. 1-2, 1991, s. 175.
7 Yargıtay HGK. 10.11.1993 tarih, 1993/13-125 E. ve 1993/711 K. “Taraflarca düzenlenen ve uyuşmazlığın dayanağı olan taşınmaz satışına ilişkin 28.05.1990 günlü sözleşmenin, yasanın öngördüğü biçim koşuluna(MK. 634; BK. 213) uygun yapılmadığı tartışma konusu değildir. Bu nedenle sözleşme(hukuki işlem) geçersizdir; mutlak geçersizlik söz konusu olduğuna göre böyle bir sözleşmeyle kabul edilen cezai şart da geçersizdir.”, YKD, 1994/3, s. 343; Yargıtay 8. HD. 08.12.2005 tarih, 2005/7896 E ve 2005/8272 K. Kazancı içtihat Bilgi Bankası; buna karşın Yargıtay HGK 15.11.2000 tarih, 2000/13-1612 E. ve 2000/1704 K. “Taraflar arasında düzenlenen hukuken geçersiz sözleşmenin 9. maddesinde “sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceğine” şeklindeki kararlaştırma, taşınmazın tapuda ferağının verilmesi olan asıl ifa ediminden tamamen ayrı salt, geçersiz sözleşme nedeni yanların haksız iktisap kuralları altında aldıklarını iade etmelerine ilişkin yükümlüklerinden biri olan satış parasının iadesine yönelik müstakil bir koşul olduğu, o nedenle asli edimdeki geçersizliğin sözleşmenin bu bölümünü hukuken etkileyerek geçersiz kılmayacağı açıktır.” şeklinde karar vermiştir, Kazancı içtihat Bilgi Bankası.
8 YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/13629, K. 2017/436, T. 8.3.2017)
9 YARGITAY 19. HD E. 2017/4740, K. 2019/5146, T. 14.11.2019)
10 Yasin Alp, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Yüksek Lisans Tezi, Antalya, 2017
11 Yargıtay içtihadı Birleştirme Genel Kurulu, 10.07.1940 tarih, 1939/2 E. ve 1940/77 K., Kazancı içtihat Bilgi Bankası.
12 Aynı doğrultuda Yargıtay 13. HD. 18.11.1999 tarih, 1999/7849 E. 1999/8522 K. sayılı kararı, YKD 1999/4 s.
565; Yargıtay 13. HD. 12.02.2007 tarih, 2007/28 E. 2007/1644 K. sayılı kararı, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.
13 Yargıtay 1. HD. 06.03.2006 tarih, 2006/692 E. 2006/2240 karar sayılı kararı, YKD, 2006/8 s.1208; Yargıtay 1.
HD. 21.03.1996 tarih, 1996/2708 E. 1996/3226 K. sayılı kararı, YKD, 1996/9, s. 1385, Yargıtay HGK,
06.06.2001 tarih, 2001/13-477 E. 2001/473 K. sayılı kararı, YKD, 2001/10, s. 1487.
14 Yargıtay 13. HD. 26.05.1997 tarih 1997/4665 E. 1997/4807 K. sayılı kararı, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası; aynı doğrultuda Yargıtay 13. HD. 01.05.1997 tarih, 1997/3900 E. 1997/3869 K. sayılı kararı, Kazancı içtihat Bilgi Bankası; Yargıtay 13. HD. 25.01.2000 tarih, 1999/10202 E. ve 2000/193 K. sayılı kararı, Kazancı içtihat Bilgi Bankası
15 Y.H.G.K. 2011/13-744 E. 2012-195 K.
16 T.C YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 2783 Karar: 2019 / 9998 Karar Tarihi: 11.12.2019
17 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 07.04.1954 tarihli ve 1954/8 E., 1954/18 K. Sayılı kararında, “…Bir şahsın adına tapu sicilinde gayrimenkulün tescil olunabilmesi için bir hukuki sebebin mevcut olması icap eder ve Medeni Kanunun 634 üncü maddesi mucibince mülkiyeti nakledecek olan aktin de resmi şekli yapılması zaruridir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri mutlak butlan sebebiyle batıldır…” (E.T.:02.05.2019, www.kazanci.com).
18 ALTAŞ, s. 111; TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s. 233; EREN, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, s. 291; YAVUZ/AVAR/ÖZEN, s. 237; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 264; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, , s. 60.
19 ALTAŞ, s. 119; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 264.
20 EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 185.
21 ALTAŞ, s. 126; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 264.
22 EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 184
23 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, 07.06.1939 tarih, 1936/31 E. ve 1939/47 K. sayılı karar, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.
24 Yargıtay HGK, 08.05.1987 tarih, 1986/14-679 E. 1987/358 K.
25 Yargıtay 8. HD. 25.11.2008 tarih, 2008/5268 E. 2008/5960 K. sayılı kararı, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası; Yargıtay 13. HD. 05.03.2002 tarih, 2002/137 E. 2002/2102 K. sayılı karar, Kazancı İçtihat Bilgi Banka
26 NOMER, s. 295.
27 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24. 02.1984 tarihli, 1982/146 E., 1984/143 K. Sayılı kararında, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.02.1984 tarihli 1982/13-146 E., 1984/143 K. Sayılı kararında:“…MK mad. 634, TBK mad. 213, SK mad. 60 ve 89 da öngörülen şekil şartına uygun bulunmadığından geçersizdi. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ifa çıkarı istenemeyeceğine göre, bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi Usul ve Yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…..”; Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 17.09.1984 tarihli 1984/4512 E., 1984/5440 K. Sayılı kararında: “……Mahkemece, taraflar arasında taşınmaz satışı şekli noksanlığı nedeniyle hukuken geçersiz sayılmış ve davacının ödemiş olduğu satış bedelinin davalıdan geri alınmasına karar verilmiştir……Davacı hakem nezdinde açmış olduğu dava ile satış bedelini geri istemiştir. O halde davacının bu talebi ile davalı temerrüde düşmüştür ve hakemde açılan dava gününden itibaren kanuni temerrüt faizi ödemekle, yükümlüdür. Açıklanan bu nedenlerle gözetiminden, temerrüt faizine ilişkin istemin reddedilmiş olması yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır..”; Benzer kararlar için bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.12.2018 tarihli ve 2018/7993 E., 2018/13130 K.; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 06.12.2018 tarihli ve 2018/3161 E., 2018/19827 K. ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2018 tarihli ve 2016/21540 E., 2018/12330 K. (E.T: 12.05.2019 www.kazanci.com).
28 Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.11.2000 tarihli ve 2000/13-1612 E., 2000/1704 K. sayılı kararında:
“…davalı arsa sahibiyle davacı arasında yapılan 7.9.1992 günlü sözleşme haricen düzenlenmiştir. BK.nun 213. MK.nun 634.maddeleri gereğince, gayrimenkul mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça sonuç doğurmaz. Bu nedenle taraflar arasında yapılan harici sözleşme mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Ancak harici satış nedeniyle verilen paranın iadesi bu sözleşmede hükme bağlandığından, paranın iadesi yönünden bu sözleşmenin uygulanması gerekir. Sözleşmenin 9.maddesinde sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceği kararlaştırılmıştır. O halde ödeme tarihleri itibariyle aylık %8 faiziyle dava tarihine kadar olan davacı alacağı belirlenmeli ve o miktara hükmedilmelidir. Mahkemece bu yön gözetilmeksizin, yazılı şekilde sadece davacının ödediği bedelin tahsiline karar verilmesi, usul ve yasaya aykırıdır..) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir…”(E.T. 01.04.2019, https://karararama.yargitay.gov.tr/YargitayBilgiBankasiIstemciWeb/)
29 Yargıtay HGK. 10.11.1993 tarih, 1993/13-125 E. ve 1993/711 K. sayılı kararında “Taraflarca düzenlenen ve uyuşmazlığın dayanağı olan taşınmaz satışına ilişkin 28.05.1990 günlü sözleşmenin, yasanın öngördüğü biçim koşuluna(MK. 634; BK. 213) uygun yapılmadığı tartışma konusu değildir. Bu nedenle sözleşme(hukuki işlem) geçersizdir; mutlak geçersizlik söz konusu olduğuna göre böyle bir sözleşmeyle kabul edilen cezai şart da geçersizdir.”
Comments