Türk Borçlar Kanunu Madde 299: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Tanımdan da anlaşılacağı üzere tarafların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri mevcuttur. Kiralananın kullanılması karşılığında kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödeme yükümlülüğü bunlardan bir tanesidir.

1.1. Kİra Bedelİ

Kira bedelinin ödenmesi sözleşmenin esaslı (başka bir değişle olmazsa olmaz) unsurlarındandır.

Kira bedeli, kiralanan şeyin kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılığı ifade etmektedir [1]. Türk Borçlar Kanunu ve hukukumuzdaki sözleşme serbestisi gereğince taraflar kira bedelini serbestçe ve mutabık kalarak belirleyebilirler. Tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir. Fakat kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi bakımından sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla sözleşme özgürlüğü sınırlandırılmaktadır.

1.2. Kİra Bedelİnİn Dava Yoluyla Belİrlenmesİ (Kİra Tespİt Davası)

Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce temel bir yasal dayanağı mevcut olmayan kira bedelinin belirlenmesi sorunu Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile yasal dayanağa kavuşmuştur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Buna göre, kira tespit davası konut ve çatılı iş yeri kiralarında söz konusudur. Dolayısıyla tanışır kiralarında kira tespit davası açılamamaktadır. Ayrıca sanılanın aksine kira tespit davası hem kiracı hem kiraya veren tarafından açılabilmektedir.

Sözleşmenin tarafları üretici fiyat endeksi oranından yüksek olmamak şartı ile kira sözleşmesinde artış oranı belirleyebilirler. Belirlenmediği durumlarda ise hakim tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranından yüksek olmamak koşulu ile emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet esasına göre kira bedelini belirler. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Mahkeme tarafından yapılan bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir. [2]

1.3. Kİra Tespİt DavaSI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe her zaman açılabilir.

Tarafların kira bedeli konusunda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, kira parasının belirleneceği zaman dilimi olarak ise yasada beş yıllık süre öngörülmüştür. Buna göre, taraflar kira bedeli artış oranı belirlememiş bile olsalar beş yılın sonunda, taraflar kira bedelinin tespitini talep edebileceklerdir.

Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde, kira tespiti yapılırken hakim tüketici fiyat endeksi oranı ile bağlıdır.

1.4. İhtar Şartı

Yerleşik Yargıtay içtihatları göz önünde bulundurulduğunda ihtarname şartını ikiye ayırıp incelemek gerekir. Buna göre sözleşmede artış şartı bulunan sözleşmelerde ihtar şartı aranmazken, sözleşmede artış şartı aranmayan sözleşmelerde ihtar şartı aranmaktadır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2007/8730 Esas, 2007/8720 sayılı kararı)

Sözleşmede artış bulunmaması halinde kiraya veren, yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açarak yeni kira dönemi için artışa gidebilirler. Veya kiraya veren yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kiracıya kira artışı yapacağına ilişkin yazılı bildirim yaparak, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açma hakkını kullanılabilir.

Örnek olarak, 15.09.2021- 15.09.2022 tarih aralığını kapsayan bir kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. Kiraya verenin 16.08.2022 tarihine kadar ihtarname göndermiş olması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar -yani 15.09.2023 tarihine kadar- dava açılabilir. Mevcut şartlarda belirlenecek kira artış oranı, kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

1.5. Islah

Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. [3]

Kira bedelinin tespiti davası açmadan önce yukarıda yer alan ve uygulamada geçerli olan Yargıtay kararı dikkate alınmalıdır. Yanlış veya eksik istenen kira bedeli sonradan değiştirilemez.

1.6. Kİra Tespİt DavasI Açılmasında Hukukİ Yarar

Türk Borçlar Kanunu madde 345/f.1’de kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılacağı ifade edilmişse de söz konusu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmektedir. Tespit davasının amacı hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

1.7. Görevlİ ve Yetkİlİ Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yine kira tespit davasında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

2. KİRA BEDELİNİN UYARLAMASI DAVASI NEDİR – EMPREVİZYON

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun -aşırı ifa güçlüğü başlığı altında- 138. maddesinde düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi:

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan koşulların zamanla değişerek taraflardan birisi için katlanılamaz hale gelmesiyle açılan bir davadır. Değişen şartlarla birlikte kira borcunun ödenmesi güçleşebilir veyahut kira bedeli değerinin bir hayli altında kalabilir. Bu durumdan anlaşılacağı üzere uyarlama davası kiracı ve kiraya veren tarafından açılabilmektedir.

Sözleşmenin kuruluşunda mevcut olan dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde “uyarlama davası” her zaman açılabilir.

2.1. Uyarlama Davasının Şartları

Sözleşme yapıldığı sırada anlaşmanın dengesini bozan olağanüstü durumlara; harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. [4] Covid-19 salgını ve sonrasında yaşanan global ekonomik kriz, döviz kurundaki ciddi artışlar bu durumlara açıkça uygun örneklerdir.

Elbette Yargıtay tarafından yapılan tanımdan da anlaşılacağı üzere uyarlama isteyen taraf (davacı) olağanüstü hal ve şartların oluşmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir.

Değişen durum ve koşullar önceden öngörülebilir olmamalıdır. Bu husustaki takdir mahkemelere ait olmakla birlikte; uygulamada mahkemeler, uyarlama koşullarının oluşup/oluşmadığının tespitini konusunda uzman bilirkişilerden rapor almak suretiyle belirlemektedir.

Son olarak ise; borçlu borcunu henüz yerine getirmemiş olmalıdır. Veyahut değişen ve durum ve koşullara rağmen yerine getirdiğini belirtir “ihtirazı” kayıtla birlikte borcunu yerine getirmelidir.

2.2. İhtİyatİ Tedbİr

İhtiyati tedbir öğretide “…kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır.” şeklinde tarif edilmiştir. [5]

Hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, kiralanan hakkında davanın açılması ile birlikte hakim tarafından nihai karar verilinceye kadar uygulanmak üzere “ihtiyati tedbir kararı” verilebilir. Nitekim Yargıtay 3. HD. 2021/3452 E., 2021/6001 K. ve 04.06.2021 tarihli kararında “kiracılar tarafından Covid-19 etkileri sebebiyle açılan kira bedelinin indirilerek uyarlanması davalarında davacının talebi üzerine şartları oluştuysa yargılama süresince kira bedelinin takdiren indirilmesi yönünde ihtiyati tedbir verilebileceği” şeklinde karar vermiştir. [6]

2.3. İhtar Şartı

Uyarlama davası yukarıdaki şartların gerçekleşmesi halinde ihtara gerek olmaksızın her zaman açılabilir.

2.4. Tacİrler Açısından Uyarlama İstemlerİ

Kısaca bahsetmek gerekirse, tacirlerin Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde daha bilinçli, basiretli davranmaları beklenen bir durumdur. Baysal’a göre “tacir olan sözleşme tarafının uyarlama talep etmesi halinde, bu kişinin tacir olması mutlaka dikkate alınacak ancak bu kişinin sadece tacir olması sebebiyle uyarlama reddedilmemelidir”. [7]

2.5. Görevli ve Yetkİlİ Mahkeme

Uyarlama davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

3. KİRA TESPİT VE UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR

Her ne kadar uygulamada benzer davalar olarak düşünülse de aslında birbirlerinden farklı iki dava türüdür.

Kira tespit davasında sözleşmenin beş yıldan uzun mu yoksa kısa mı olduğu, taraflar arasında artışa yönelik bir anlaşma olup olmadığı değerlendirilecektir. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde, hakim TÜFE ile bağlıdır. Kira uyarlama davasında ise hakim hakkaniyet harici herhangi bir sınıra bağlı değildir.

Kira bedelinin tespiti davasının aksine, uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

Yazar

Avukat Yusuf Ozan ÖZTOP

Antalya Barosu

KAYNAKÇA

[1] GÜMÜŞ, a.g.e., s.182.

[2] Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararı

[4] Yargıtay 13 HD. 4.7.2002; 6347/8266

[5] (Medeni Usul Hukuku 12. Baskı Sh.714-Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez, Prof. Dr. Oğuz Atalay, Prof. Dr. Muhammet Özekes).

[6] Yargıtay 3. HD. 2021/3452 E., 2021/6001 K. ve 04.06.2021 T.

[7] Baysal, Başak: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu M. 138 Hükmü Uyarınca Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Uyarlanması, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Çalıştayı, Derleyen Doç. Dr. Emrehan İnal, İst. 2015, Sh. 149

KİRA TESPİT DAVASI VE KİRANIN UYARLANMASI DAVASI (KİRANIN BELİRLENMESİ)

1. KİRA TESPİT DAVASI NEDİR? (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DAVASI)