İhtiyaç ve tahliye sözcükleri Arapça dilinden Türkçe’mize geçmişlerdir. İhtiyaç sözcüğü, Türk Dil Kurumu’na göre “gereksinim”; tahliye ise “boşaltma” anlamındadır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile konut ve çatılı işyeri kiraları için özel düzenlemeye gidilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu madde 350/1: “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” tahliye davası açma hakkı vermektedir.

Madde metninde yer alan “konut” ibaresi yerleşik içtihatlarca geniş olarak yorumlanmaktadır. Mutlak yerleşme niyeti aranmaksızın az çok devamlı suretle oturulan yerler de tahliyeye konu oluşturabilmektedir. [1]

II. İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI ve KAPSAMI

A) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Kişi Bakımından Kapsamı (İhtiyaç Nedeni ile Tahliye Davasını Kimler Açabilir?)

12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun 10’uncu maddesiyle 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Mülga 6570 sayılı Kanun’un 7/b maddesinde yalnızca kiraya verenin kendisinin, eşinin veyahut çocuklarının konut olarak kullanılmak üzere ihtiyaç iddiaları kabul edilmekte idi. Türk Borçlar Kanunu ise yukarıda da belirttiğimiz hükümle kişi bakımından altsoy, üstsoy ve kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri de dahil edilerek kapsamı genişletmiştir.

Altsoy kavramı; çocuk, torun, torunun çocuğu (ve devamını) kapsadığı gibi evlatlık da dahildir. Üstsoy; anne, baba, anneanne, babaanne, büyükbaba (ve devamı)’dır. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ise kardeş örnek olarak gösterilebilir.

B) Konut İhtyacının Gerçekleşmİş, Gerçek ve Samİmİ Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için, Yargıtay ve yerleşik içtihatlarca da kabul edildiği üzere, en önemli unsur; ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmasıdır. Bu ayrım ihtiyaç nedeni ile tahliye davasını, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasından ayıran başlıca ayrımdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 06.02.1991 tarih ve E. 6/624, K. 40 sayılı kararında “…mutlaka bu ihtiyacın dava tarihinde mevcut olması şart olmadığı gibi dava tarihinde mevcut olan ihtiyacın da dava sonuna kadar devam etmiş olması şarttır. Yani dava tarihinden kısa bir süre sonra doğacak ihtiyacın ciddiliği kabul edilebileceği gibi dava tarihinde mevcut olan ihtiyacın sonradan ortadan kalkmasında tahliye isteği dayanaksız kalmış olur” diyerek ihtiyacın mevcudiyetini zamansal olarak detaylandırmıştır.

Bu gerekçenin dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralıdır. Başka bir değişle kanunun kiraya verene tanıdığı dava açma hakkı, kiracıya karşı keyfi olarak kullanılamaz.

Yargılama sırasında devam etmeyen, başka bir değişle geçici olan ihtiyaçlar tahliye nedeni teşkil etmemektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davlarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir. [2] Kiraya veren iddia ettiği ihtiyacın mevcudiyetini her türlü delille ispatlayabilir. İhtiyacın geçerliliğinin değerlendirilmesi hakimin takdir yetkisine bırakılmıştır. Gerçekliği ve samimiyeti takdir edecek olan hâkim, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır.[3]

C) Konut İhtİyacının Kapsamı

Kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olup olmadığı somut olayın özelliğine göre belirlenir. Dolayısıyla öne sürülen ihtiyaç bazen gerçek kabul edilirken, bazen de samimi bulunmayarak reddedilebilir. [4]

Kiralayanın konut ihtiyacının kabul edildiği başlıca durumlar;

Kiraya verenin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı
Kiralayanın kirada oturması
Kiraya verenin başkasının yanında oturması
Sağlık nedenlerinden dolayı kiralanana ihtiyaç duyulması
Kiralananın konum, ekonomik ve fiziki olarak daha elverişli olması
Kiraya verenin yazlık ihtiyacı
Kiraya verenin işyeri ihtiyacı

Yukarıda sıraladığımız gerekçelerin yanı sıra; memur olan kiralayanın evinin bulunduğu şehre atanması, kiralayanın eşinin boşanma davası devam ederken ayrı konutta yaşamak istemesi, yurt dışından çalışan kiraya verenin yurda kesin dönüş yapması, ev eşyalarını kiralananda muhafaza etme amacı vb. örnekler verilebilmektedir. İhtiyaç gerçek, samimi olduğu müddetçe bu örnekler de pek tabi çoğaltılabilir.

III. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Kiralayan, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, mücbir veyahut haklı sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355/f.1). Kiraya verenin bu yükümlülüğe aykırı davranması, kanun koyucu tarafından cezai yaptırıma (tazminat) tabi tutulmuştur. TBK’nun 355’inci maddesinin son fıkrasına göre, kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.

IV. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARINDA SÜRE

Konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI açılabilmesi için önceden ihtar çekilmesine gerek yoktur. [5] İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davalarında kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması durumuna göre ikili bir ayrıma gidilmiştir.

Belirli süreli konut ya da işyeri kiralarında kira süresinin sonu itibariyle bir ay içerisinde bu davanın açılması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

En geç bir ay içerisinde çekilen ihtar, davanın yıl sonuna kadar açılabilmesine olanak tanır (TBK m. 353). Başka bir değişle, ihtiyaç devam etmek koşuluyla yenilenen her kira dönemi için bu dava açılabilecektir.

V. TAHLİYE DAVASININ TARAFLARI

Davacı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kiralayan açabilir. Kiralayanın dava açabilmesi için aynı zamanda malik olma şartı yoktur.

Davalı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında davalı, kira sözleşmesinde kiracı olarak görünen taraftır.

VI. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

“Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın…

Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları…”

Kira davalarında yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. Bu da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini yetkili mahkeme kılmaktadır.

Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Bu nedenle tarafları tacir ve kamu tüzel kişileri olan kira sözleşmelerinde yetkili mahkemeyi belirlemek mümkündür.

VII. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE KARARI

Koşulları gerçekleşen tahliye davası sonucunda verilen hakim kararı neticesinde kira sözleşmesi sona erer. İcra ve İflas Kanunu’nun 26. Maddesinin 1. fıkrası gereğince;

“Bir taşınmazın tahliye ve teslimine dair olan ilam, icra dairesine verilince icra müdürü 24’üncü maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya yedi gün içinde hükmolunan şeyin teslimini emreder”.

VIII. SONUÇ

Ekonomik şartların günbegün kötüye gitmesi gayrimenkul de dahil olmak üzere birçok sektöre olumsuz olarak yansımıştır. Kiraya verenler arzu ettikleri kira bedellerini alamadığı gibi, kiracılar da yüksek meblağları bulan kira bedelleriyle yüzleşmek zorunda kalmışlardır.

Kanun koyucu, üç yıl kiraya verme yasağı, ihtiyacın samimi ve gerçek olması mecburiyeti gibi kurallarl” haksız, dürüstlük kuralına uymayan faaliyetlerin önüne geçmeye, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumaya çalışmıştır.

Gerçek ve samimi bir ihtiyaç bulunmamasına rağmen, yalnızca kiracıyı konuttan çıkarmak gayesiyle ve kötü niyetle açılan tahliye davaları sonucunda tazminat ödeme cezasıyla karşılaşabileceğinizi hatırlatmak isteriz. Kira bedelinin düşük olduğunu düşünen, iddia eden kiraya verenler, “Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlama Davası” konulu makalemizde yer olan yollara başvurabilirler.

YAZAR

Avukat Yusuf Ozan ÖZTOP

KAYNAKÇA

[1] TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.I/II, 5.Bası, Ankara 1992, sh. 241.

[2] Gümüş, 2013: 421

[3] Zevkliler/Gökyayla, s. 340; Tosun, s. 46.

[4] Tandoğan, s. 247

[5] Yargıtay 3. HD, E. 2017/7268, K. 2017/16908, T. 04.12.2017

İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

I. GİRİŞ ( İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?)